«Золотая» аренда внутри МКАД: как передать актив, когда продать нельзя

«Золотая» аренда внутри МКАД: продать нельзя, передать можно

Бывают ситуации, когда структура сделки определяется не нашими хотелками, а внешними обстоятельствами или особенностями законодательства. В разных форматах сделок можно делать похожие вещи, но иногда выбора по сути нет.

Опишу кейс.​

📑 Было ООО, у которого единственный серьёзный актив — долгосрочный договор аренды земельного участка с городом. В рамках нескольких затяжных споров нам удалось добиться того, что арендная ставка по этому договору стала фактически смешной: десятки тысяч рублей в год за гектар земли внутри МКАД. Для понимания: это уровень, который на рынке практически недостижим.​

☝️ Проблема в том, что сам договор и законодательство не позволяли просто так передать право аренды третьему лицу. Прямая уступка права или замена арендатора означали бы высокий риск расторжения договора городом. То есть классическая схема «продали актив новому собственнику» здесь не работала.

Единственный реальный вариант — передать не само право аренды, а компанию‑арендатора, продав 100% доли. Формально стороны договора не меняются, поэтому триггеров к расторжению нет.​

💼 Дальше началась подготовка. Мы аккуратно «почистили» общество: реализовали и вывели на другие структуры всё, что покупателю было не нужно, — другое недвижимое имущество, технику, товарные остатки. Закрыли взаиморасчёты с текущими участниками, погасили внутригрупповые займы, сдали отчётность. По итогам года в обществе по сути остались два элемента: право аренды земли на балансе и один участник в составе.​

После этого заказали оценку, зафиксировали стоимость права аренды через стоимость 100% доли и структурировали сделку именно как продажу доли в уставном капитале.

➡️ Покупатель получил доступ к «золотому» договору аренды без риска потерять его из‑за формальной переуступки. Город сохранил того же арендатора в договоре.

➡️ Продавец вышел из актива через чистую, понятную конструкцию, заплатив налоги. По сути мы передали экономический эффект от права аренды новому собственнику, строго оставаясь в рамках договора и закона.

Именно поэтому, если вы готовите сделку или только рассматриваете её, лучше начать с разговора со специалистом. Запишитесь на бесплатную консультацию — оценим риски и подскажем, с чего начать именно вам. Телефон: +7 (499) 938 60 04.